怎樣的房子 易引發爭議?

發佈時間: 2004-08-30 13:25:16
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■ 莊孟翰 購屋置產乃人生一件大事,尤其是現階段在政府不斷提供優惠房貸,並且六年級生、七年級生亦競相加入購屋行列,加以預售屋又大量推出之際,為免購屋之後引發不必要之爭議,購屋時如能徹底瞭解各種產品缺點,當可確保購屋權益安全無虞。 購屋首重區位乃不變之法則,除此之外,對於週遭環境如交通、市場、公園、學校等,一般購屋者也都非常重視,惟就部分產品而言,卻潛藏有不少容易引發爭議之盲點,購屋之前如能多加留意,即可免除不必要的爭議與麻煩。 一、夾層屋 1.夾層部分如不在建造執照申請範圍,即屬違建,隨時有遭到拆除之虞。 2.二次施工部份,容易影響結構安全。 3.夾層部分需額外支付建築成本與裝潢費用,通常這項支出在購買預售屋時並不包含在總價裡面。 4.二次施工部份無法登記產權,將來出售時不能計入銷售面積。 5.空間狹窄零碎之外,通往上層之樓梯還得佔用部分空間,居家品質受到嚴重影響。 6.上下兩層常因高度不足而產生壓迫感,此外,家具尺寸與配置還得大費周章。 7.每坪單價偏高,實際價值與房價不成比例。 8.缺乏二手市場,轉手不易。 二、套房 1.戶數多、出入份子往往較複雜、安全性較差。 2.出租通常係以「戶」為單位,大坪數與小坪數租金差距不大,亦即大坪數在租金收入方面無法按照坪數比例增加,投資報酬率往往不如預期。 3.停車位普遍不夠,生活方便性易受影響。 4.室內實際坪數較小,公共面積之負擔相形提高,導致預售屋與中古屋之價差極大。 5.公共走道多,易產生死角或暗房。 三、2+1房產品 1.利用室內之一隅,並將陽台外移,而造成違章建築。 2.勉強擠出之一房往往只有一坪多的空間,實際使用價值不高。 3.通風、採光、動線往往因多出之一房而受到影響。 4.每戶坪數偏小,戶數多、居家品質往往受到影響。 5.中古屋出售時因所有缺點均暴露無遺,導致缺乏二手市場,轉手不易。 四、商場攤位 1.單價高,總價亦高,貸款比例相對降低,購屋者不論是自備款或利息負擔均較吃重。 2.公共面積除一般建物所應分攤部分,尚涵蓋室內通道、騎樓、運貨電梯、電扶梯等,因此,其公設比往往高達70%,亦即實際使用空間往往只剩下30%而已,與一般購屋者之認知差距極大。 3.投資總金額較高,投資報酬率與所預期之落差往往很大。 4.受附近商圈及行業別影響極大。 5.營運情況與商場規模、攤位數量及行業互補息息相關。 6.位於地下室之商場攤位受一樓之營運情況影響極大。其中尤以地下商場影響最大,大台北捷運地下商場之經營情況,頗值得提供參考。 7.如無統一經營管理規範,極易導致經營不善而告血本無歸。 五、地上權產品 1.只有土地使用權,無所有權,使用期間屆滿,建物歸土地所有權人所有,與一般交易習慣不同,一般消費者不易接受。 2.一般使用年限只有50年,期限仍嫌太短。 3.銀行貸款意願不高,並且貸款金額較低。 4.與一般購屋習慣不符合,二手市場流通不易。 5.愈臨租期屆滿,建物所有權人愈不願維修,導致維護管理上之困難。 6.無土地所有權,增值不易,導致房屋售價偏低。 購屋置產乃人生一件大事,尤其是現階段在政府不斷提供優惠房貸,並且六年級生、七年級生亦競相加入購屋行列,加以預售屋又告大量推出之際,為免購屋之後引發不必要之爭議,購屋時如能徹底瞭解以上所列各種產品之缺點,當可確保購屋權益安全無虞。 (作者是淡江大學產經系教授) 電話:04-23160106 傳真:04-23130523